Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Кие документы должен потребовать субарендатор

Субаренда предусмотрена гражданским п. Субаренда земли — это передача права пользования от арендатора к третьему лицу на платной основе. Важно учитывать, что если собственником земельного участка является государство или муниципалитет, то руководствоваться следует нормами Земельного кодекса. Когда собственник — физическое лицо, правоотношения будут регламентированы Гражданским кодексом. Земля может предоставляться в субаренду на срок, не превышающий период действия договора аренды.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Что учесть арендатору при передаче арендуемого имущества в субаренду

Необходимость передачи арендованного имущества третьим лицам в субаренду нередко диктуется потребностями современного рынка недвижимости. Так в рамках первичного договора возникает субдоговорное отношение и появляется лицо, пользующееся правами и исполняющее обязанности, производные из первоначальной сделки, — субарендатор.

Далеко не всегда договорные обязательства прекращаются вследствие достижения целей договора. Порой права и обязанности приходится прекращать досрочно в связи с самыми разными обстоятельствами. Субарендатор не участвует в договоре аренды и не наделен полномочиями предотвратить его расторжение.

Однако это не значит, что такой участник производного правоотношения не может подстраховаться на случай досрочного прекращения основного обязательства. О том, как субарендатору пережить процедуру расторжения договора аренды с наименьшими потерями, читайте в материале. По существу, требования законодательства к договору субаренды не отличаются от требований, предъявляемых к основной сделке, за исключением особенностей, обусловленных правовой природой поднайма, заключающейся, прежде всего, в необходимости следовать судьбе первоначального договора.

Например, договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срока договора аренды ст. В противном случае возможны неблагоприятные последствия вплоть до признания договора субаренды недействительным см. Во исполнение требований ст. Без такого согласия сделка, совершенная после А к долгосрочным договорам, заключенным до указанной даты, применяется прежняя редакция ст. Недействительный договор не влечет никаких юридических последствий для сторон, кроме связанных с его недействительностью.

Субарендатор в такой ситуации не будет иметь эксклюзивного права на заключение с арендодателем прямого договора аренды в случае расторжения основного договора, заключенного с арендатором, предоставляемого положениями ст. В законодательстве не содержится указания на то, в какой форме должно быть получено одобрение. На практике оно чаще всего включается непосредственно в договор аренды. Если же для собственника большое значение имеет личность пользователя имуществом, то он выдает подтверждающую бумагу по каждому случаю субаренды.

Реже выражением согласия признаются действия арендодателя, например, когда соответствующий вывод можно сделать из переписки сторон основного договора см. Тем не менее подобный сценарий нежелателен для субарендатора. Большей защите его интересов послужит полученная до заключения договора субаренды копия основного договора аренды, содержащая условие о разрешении сдачи имущества в субаренду, заверенная арендатором, либо письменное подтверждение арендодателя.

Это подтвердит согласие арендодателя на субаренду и защитит субарендатора от риска невозможности пользования имуществом в случае, если арендодатель в споре с арендатором попытается доказать, что последний не получил разрешения на поднаем. Вопрос о том, было ли дано согласие на совершение сделки в неоднозначной ситуации, например, в ходе переписки сторон, будет решаться судом в зависимости от конкретных обстоятельств дела.

Заверенную копию договора аренды у арендатора целесообразно попросить и в том случае, когда разрешение на субаренду предоставляется отдельным документом.

Это послужит большей информированности субарендатора об условиях основного договора с тем, чтобы изложить в соответствии с ними положения производного договора, а также поможет разобраться с ограничениями на сдачу имущества в субаренду, если таковые были установлены условиями сделки. На практике встречаются договоры, содержащие условия, при которых имущество может быть передано в субаренду, например, при условии отсутствия у арендатора задолженности по арендной плате см.

Диспозитивность подобного ограничения срока субаренды следует из ст. При выявлении подобных обстоятельств субарендатору рекомендуется проверить соответствие проекта договора субаренды условиям основного договора, а там, где это необходимо, получить все возможные заверения, подтверждения соблюдения требований, необходимых для сдачи имущества по вторичному договору. Например, в случае, когда возможность сдачи в субаренду обусловлена отсутствием задолженности по основному договору, целесообразно получить справку от арендодателя в подтверждение надлежащего исполнения арендатором обязательств по оплате.

Следует учитывать, что одностороннее согласие на заключение договора субаренды арендодатель может отозвать до совершения сделки п. В такой ситуации арендодатель будет обязан возместить убытки, причиненные сторонам отказом, однако на практике существует ряд сложностей в определении и доказывании размера таких убытков, а также, как известно, даже при успешном разрешении дела в суде исполнительное производство не всегда заканчивается взысканием присужденной суммы, что может быть связано, например, с отсутствием необходимого имущества у должника.

С этой точки зрения условие о возможности сдачи имущества в субаренду, включенное непосредственно в текст договора аренды, дает субарендатору больше гарантий того, что заключение договора состоится, так как по общему правилу условия договора не могут быть изменены в одностороннем порядке. И если договором аренды сторонам не будет предоставлено право на изменение условий сделки в одностороннем порядке, арендодатель не сможет по своей воле изменить договор, которым стороны уже согласовали условие, позволяющее арендатору сдавать в период аренды помещения в субаренду см.

Отметим, что получать одобрение на субаренду не потребуется в случае, если и первичный, и производный договоры подписаны от имени арендодателя одним лицом, выступающим учредителем и руководителем и арендодателя, и арендатора см.

Судебной практике известны случаи, когда включенное в договор аренды право передачи имущества в субаренду не признавалось согласием арендодателя. При этом суд пришел к выводу, что подобное условие свидетельствует только о том, что у арендатора имеется возможность совершить конкретную сделку при условии последующего ее согласования с арендодателем см. Конечно, намного чаще встречаются решения, в которых суды подтверждают достаточность условий первичного договора аренды без необходимости получать согласие на каждую конкретную сделку см.

Тем не менее, учитывая неоднозначность практики, формулировка договора аренды, специально указывающая на отсутствие необходимости в получении дополнительных согласований, является более надежной с точки зрения подтверждения отсутствия необходимости получить разрешение в виде отдельного документа. По правилу п. При этом субарендатор вправе заключить с арендодателем прямой договор на пользование имуществом, находившимся у него по ранее заключенному договору субаренды.

Срок аренды по новому договору составит оставшуюся часть срока субаренды, остальные условия будут соответствовать прекращенному договору. При этом, как указывал ВАС РФ, данное правило не распространяется на случаи продления действия договора на неопределенный срок на основании п. Договоры аренды недвижимости, заключенные на неопределенный срок, пользуются популярностью на практике в связи с тем, что их не нужно регистрировать в Росреестре п.

Однако не следует забывать, что договор с таким условием о сроке уязвим в связи с возможностью досрочного внесудебного отказа от него любой из сторон с уведомлением противоположной стороны за три месяца ст.

Очевидно, что указание в субдоговоре определенного срока аренды послужит интересам субарендатора с точки зрения усиления предсказуемости периода пользования имуществом.

Поэтому при составлении договора субаренды в него рекомендуется включать условие об определенном сроке, а в случае, когда такой срок истек, но субарендатор продолжает пользоваться имуществом с согласия арендатора, — составить дополнительное соглашение о продлении срока субаренды на конкретный период. В противном случае договор будет считаться возобновленным на неопределенный срок п.

Статья ГК РФ предполагает и другой вариант оформления продолжения пользования субарендованным имуществом после досрочного расторжения первичного договора: в договор аренды можно включить условие, согласно которому преждевременное выбытие из правоотношений основного арендатора не прекращает договора субаренды.

На практике такой способ может быть обусловлен заинтересованностью арендодателя в дополнительных гарантиях бесперебойного получения прибыли от сдачи имущества в аренду. В этой ситуации основной арендодатель становится арендодателем по договору субаренды, который в конечном счете переходит в статус основного договора аренды без необходимости заключения нового договора.

Рассматриваемое условие может быть зеркально включено и в договор субаренды. При любом способе сохранения в силе права пользования имуществом субарендатором, стороны субдоговора на этапе его заключения могут, основываясь на принципе свободы договора ст.

Например, могут быть предусмотрены обязанность арендатора уведомить субарендатора о досрочном прекращении договора аренды и срок направления такого уведомления. Таким образом, время, уделенное проверке согласия арендодателя на совершение сделки, изучению условий основного договора аренды, а также грамотному формулированию условий субдоговора, позволит субарендатору в будущем, в случае досрочного расторжения договора аренды, в полной мере воспользоваться возможностью продолжить пользование имуществом на прежних условиях, предоставленной ему законодательством.

По общему правилу действие договора субаренды во всем следует судьбе основного обязательства. Так, согласно ст. А ничтожность договора аренды, в свою очередь, влечет ничтожность и заключенных в соответствии с ним договоров субаренды. Ключевые основания расторжения рассматриваемого вида договоров сформулированы в ст. К ним относятся случаи инициативы арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным либо неоднократным неисполнением, ненадлежащим исполнением условий сделки или с нарушением назначения имущества, значительно ухудшает его, или же более двух раз не вносит оплату по истечении срока, установленного договором.

Арендатор, в свою очередь, вправе потребовать досрочного расторжения договора, когда пользоваться имуществом в соответствии с его назначением или условиями договора невозможно или затруднительно в силу того, что арендодатель его не предоставляет либо создает препятствия в использовании или же в силу обнаруженных арендатором впоследствии неоговоренных недостатков предмета аренды, а также при возникновении иных обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Арендатор также будет иметь право на досрочное расторжение договора, если арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту переданного в аренду имущества. В случае же, если такая обязанность возложена на арендатора, который ее не исполняет, то полномочие на расторжение получает арендодатель. Договором аренды могут быть установлены и другие основания для расторжения по требованию любой из сторон.

Кроме того, арендодатель и арендатор вправе расторгнуть договор по соглашению без указания причин на основании п. Характерно, что судебная практика исходит из того, что договор субаренды подлежит расторжению независимо от основания расторжения первичного договора аренды. Отметим, что последствия досрочного прекращения договора аренды в результате изменения срока его действия и его прекращения по иным основаниям являются одними и теми же см.

Тем не менее, как уже отмечалось, в случае, когда основной арендатор выбывает из правоотношения, вторичный арендатор вправе заключить прямой договор с арендодателем в части имущества, находящегося в его пользовании, на прежних условиях субаренды и в пределах ее срока.

При неправомерном отказе арендодателя субарендатор может обратиться суд с иском о понуждении к заключению договора. Суды в таких случаях часто поддерживают субарендаторов см. Конечно, есть и исключения. Так, нельзя заставить арендодателя заключить договор аренды с прежним субарендатором, если залоговый кредитор арендодателя-должника возражает против совершения сделки см.

Кроме того, суд не удовлетворит требование субарендатора, если собственник решил снести недвижимое имущество, сдаваемое в аренду Определение ВАС РФ от Судебная практика исходит из того, что арендодатель не обязан извещать субарендатора о досрочном прекращении договора аренды и направлять субарендатору предложение о заключении прямого договора аренды см. В то же время в случае досрочного расторжения договора аренды арендодатель не имеет права истребовать имущество у субарендатора при отсутствии доказательств того, что тот отказался от заключения договора аренды постановление ФАС Центрального округа от Субарендатор может продолжать пользоваться имуществом, параллельно оформляя документы для прямой сделки с арендодателем.

В такой ситуации может возникнуть недопонимание, кому и в каком порядке субарендатор должен вносить арендные платежи, либо бухгалтерия не сможет провести оплату в связи с тем, что новый договор залежался на подписи у руководства.

Промедление с оплатой в случае, когда субарендатор после прекращения основного договора аренды продолжает пользоваться имуществом, но, не имея договора с арендодателем, не может провести платеж, либо в ситуации неясности, кому и в каком порядке вносить платежи, может привести к тому, что невнесенная вовремя арендная плата будет признана неосновательным обогащением за счет арендодателя см.

Поэтому субарендатору рекомендуется не медлить с направлением арендодателю предложения о заключении прямого договора аренды, как только ему стало известно о расторжении основного договора аренды, даже если уведомление от основного арендатора не поступило.

В последнем случае лучше проявить инициативу в прояснении ситуации, обратившись к арендодателю с запросом. При продолжении субарендных отношений по второму типу из указанных выше вариантов, когда по условиям сделки субаренда не прекращается с выбытием основного арендатора из правоотношения, регламент перевода прав на основного арендодателя часто содержится в первичном договоре.

Так, в него могут быть включены обязанность арендатора уведомить субарендатора о прекращении договора и срок такого уведомления, с указанием реквизитов для перечисления арендной платы, иные положения.

Запрошенная субарендатором у арендатора на этапе подписания субдоговора копия договора аренды поможет пролить свет на рассматриваемые условия с тем, чтобы субарендатор мог определить наиболее эффективный порядок действий в случае заступления на место основного арендатора. Таким образом, расторжение основного договора аренды не приговор для субарендатора.

Продолжить пользование имуществом он сможет на основании ст. Я понимаю Сайт www. Пользуясь сайтом, вы соглашаетесь с этим. Административное право Гражданское право Госуправление Недвижимость Труд и занятость.

Черняховского, д. В Москве растёт спрос на помещения в подвалах и на антресолях. Расторгнуть договор аренды при отсутствии нарушений со стороны арендодателя арендатор сможет только при условии, что в договоре прописаны конкретные основания для расторжения.

Что следует знать субарендаторам на случай прекращения основного договора аренды? Минимизация будущих рисков на этапе заключения договора субаренды По существу, требования законодательства к договору субаренды не отличаются от требований, предъявляемых к основной сделке, за исключением особенностей, обусловленных правовой природой поднайма, заключающейся, прежде всего, в необходимости следовать судьбе первоначального договора. Действия субарендатора на этапе расторжения основного договора аренды По общему правилу действие договора субаренды во всем следует судьбе основного обязательства.

Книги нашего издательства: серия Русский мир. Свежий номер. Правовые беседы. Прямая речь. Консультационный центр ЭЖ: консультации по вопросам бухучета и налогов.

Заключаем договор субаренды

Одним из вариантов получения имущества при развитии новых направлений деятельности является заключение договора субаренды, что позволяет арендаторам сдавать излишние площади, а другим компаниям — использовать их, не нарушая положений законодательства и условий договора аренды. При заключении договора субаренды необходимо в первую очередь учитывать положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные правоотношения. В частности, ст.

Субаренда — это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть. По договору аренды имущественного найма арендодатель наймодатель обязуется предоставить арендатору нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование ст.

Необходимость передачи арендованного имущества третьим лицам в субаренду нередко диктуется потребностями современного рынка недвижимости. Так в рамках первичного договора возникает субдоговорное отношение и появляется лицо, пользующееся правами и исполняющее обязанности, производные из первоначальной сделки, — субарендатор. Далеко не всегда договорные обязательства прекращаются вследствие достижения целей договора. Порой права и обязанности приходится прекращать досрочно в связи с самыми разными обстоятельствами. Субарендатор не участвует в договоре аренды и не наделен полномочиями предотвратить его расторжение.

Субаренда части земельного участка

Арендатор после заключения договора аренды нередко передает полученное имущество или его часть в субаренду другому лицу. Причины этого могут быть абсолютно разные и чаще всего носят экономический характер. В частности, часть взятых в аренду помещений может оказаться временно невостребованной для хозяйственных целей арендатора, либо арендатор в качестве одного из видов деятельности занимается передачей арендованного имущества в субаренду по более высокой ставке арендной платы , извлекая тем самым выгоду. Однако при заключении и исполнении договора субаренды арендатор может столкнуться с определенными рисками. Они могут быть связаны с неисполнением субарендатором своих договорных обязанностей, с возможностью расторжения основного договора аренды из-за нарушения процедуры сдачи имущества в субаренду и т. В связи с этим арендатор еще до заключения договора субаренды должен проанализировать возможные риски и постараться их предотвратить. Договор субаренды подчиняется общим правилам о заключении договоров аренды с некоторыми особенностями, которые вытекают из сущности субаренды. В частности, нужно проверить, чтобы это имущество было прямо указано в договоре аренды.

Договор аренды недвижимости досрочно расторгнут: что делать субарендатору?

.

.

.

.

.

.

субарендатора на право заключения договора субаренды недвижимого имущества, .. все запрашиваемые документы должны быть надлежащим образом . участие в запросе предложений, комиссия вправе потребовать от.

.

.

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как договориться с хозяином о субаренде?
Комментариев: 5
  1. Агния

    Ни Л. Кравчук, ни остальные президенты, в приемные которых я заносил идейные предложения начать развития страны с моралью на первом месте, не увидели в «порядочности, бережливости, рационализме идейной глыбы, способной даже на песке озолотить страну. Президенты в своей работе порядочность, как моральный ориентир, не использовали. Итог печальный, все президенты периода независимости упустили порядочность, а с ней и перспективное развития и сработали на разрушения страны.

  2. Милена

    Мне кажется нужно логически для начала разобраться, что является хищением и может ли наркота быть признана личным имуществом

  3. Марина

    Просто вода, народ хавайте, ещё один пустозвон

  4. Влада

    Уже 9 мес не снимают с учета плательщика Единого Взноса.Не знаю почему (в феврале у регистратора зарегистрировал прекращение деятельности,ликвидационку всю подал По закону с момента подачи заявления о прекращении деятельности регистратору,должны сразу передавать инфо в ДФС и снимать с учета.Они сняли только с уплаты Единого Налога.а почему не снимают с Единого Взноса не знаю.капец.9 месяцев.Может ли прийти письмо счастья ? и что с ним делать?По какой причине не снимают.подскажите.Спасибо

  5. Евдоким

    Если все что здесь написано не было бы пустыми словами, все бы изменилось! Надо действовать товарищи! Касается всех!

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2018-2020 Юридическая консультация.